Türkiye’nin kaçınılmaz olarak her gün daha fazla karşı karşıya kalacağı kentsel dönüşüm projelerinde yaklaşımlar ve yöntemler neler olmalı?

Kentsel dönüşüm projeleri şehri nasıl şekillendiriyor? Kamu, belediye, yatırımcı, tasarımcı ilişkisi projelerde nasıl kurgulanmalı? Projelerin bölgeler bazında olabilecek etkileri neler? Projelerinin gayrimenkule etkisi ne derecede olacak?

Gayrimenkul uzmanları konuya ilişkin soruları yanıtladı:

Yüksek mimar (DGSA) Ömer Yavuz Gülen | Focus Mimarlık

Temel prensip olarak bu tür projelerde tüm hak sahiplerinin birlikte hareket etmesi esastır.

– Bilindiği gibi Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin yoğun olarak konuşulması deprem sonrasında gündeme geldi. 1990’lı yıllarda hayata geçirilen ilk büyük proje Ankara’daki portakal çiçeği vadisi projesidir. Son derece başarılı bir uygulamadır. 2003 yılı ve sonrasında da ülke genelinde birçok il ve ilçede bu tür projelerin hayata geçirilmesi adına çalışmalar başlatıldı. İlk örnekler daha çok gecekondu ıslah çalışmaları şeklinde olmakla beraber bugün büyüklü küçüklü çok sayıda proje ve uygulama çalışması devam etmektedir.

Gelmiş geçmiş neredeyse tüm siyasi iktidarlar adeta çarpık kentleşme dediğimiz doku bozukluğunu oy uğruna daima körükledikleri için ve bu tür projeler özünde top yekün bir değişikliği öngördüğünden çoğu zaman büyük engellerle karşılaşılıyor. Gerek siyasi aktörler gerekse mevcut kötü yapı koşullarından bugüne kadar büyük rantlar elde etmiş pek çok mülk sahibi ve lobiler, dönüşüm proje alanlarında yaşayan halkı negatif yönlendirdiklerinden çoğu yerde itirazlar, tartışmalar ve hukuki açmazlar yaşanmaktadır.

En önemli konu projenin mülk sahiplerine doğru anlatılmasıdır. Çünkü dışarıdan bakıldığında insanlar yerinden yurdundan edilecekmiş gibi bir algı ortaya çıkmaktadır. Temel prensip olarak bu tür projelerde tüm hak sahiplerinin birlikte hareket etmesi esastır. Kentsel tasarım ilkelerine uygun ve tüm sosyal donatı alanlarını da içinde barındıracak şekilde ortaya konulmuş bir tasarım tüm hak sahipleri açısından son derece cazip olacaktır. İşin bu noktasında uzlaşma yönetimi olmalıdır. Herkesin gerek halk gerek yerel yönetim gerekse devlet birimlerinin bu tür projelerde beklentisi farklı olacağından tüm kişi, kurum ve kuruluşları doğru şekilde yönlendirmek ve iletişimi sağlamak zorunludur. Birlikte hareket etmek olası hukuki sorunları ve itirazları büyük ölçüde önleyeceğinden tasarlanan projenin hayata geçmesi daha çabuk olacaktır.

1. Bu tür projeler mutlaka yarışma ile yapılmalıdır. Bu sayede alternatif kullanım olanakları da görülecek ve toplam kalite yükselecektir. Dolayısıyla mimari konsept çok önemlidir.
2. Yerel halkın maksimum katılımı sağlanacak şekilde kentli bilinci oluşturmaya yönelik panel ve etkinlikler düzenlenmelidir.
3. Anket çalışmaları yapılmalı ve beklentiler hakkında bilgi alınmalıdır.
4. Bölgesel televizyon ve radyolar aracılığı ile ve üniversitelerin de katkısıyla halkı bilinçlendirme çalışmaları yapılmalıdır.
5. Mutlaka uzlaşma yönetimi olmalıdır.
6. Projenin hayata geçmesine katkısı olacak hamleler özendirilmelidir. Örneğin proje alanı içinde yer alan sanayi tesislerinin yatırım teşvikleri ve uzun vadeli krediler ile proje alanının dışına taşınması gibi.
7. Projenin niteliğine göre yerli ve yabancı yatırımcıların bölgeye çekilmesi için etkinlikler düzenlenmelidir.

Doğru anlatıldığı takdirde bu tür projelerin kitlelerin ufkunu genişlettiği de bir gerçektir
Dönüşüm projelerinin kente katkısı olağanüstü boyutlardadır. Örneğin bizim de içinde yer aldığımız ve Türkiye’nin önde gelen bazı gruplarını temsil ettiğimiz Kartal kentsel dönüşüm projesi bu katkıya verilecek belki de en etkili örnektir.

Şöyle ki; Her şeyden önce projenin uluslar arası bir yarışma ile belirlenmiş olması en önemli noktadır. Başından birçok büyük yatırımcının bölgeye ilgi göstermesini sağladı. Ve gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış söz konusu oldu. Her ne kadar başlarda yine muhtelif önyargılar söz konusu olduysa da şu aşamada herkes büyük bir beklenti içindedir. Doğru anlatıldığı takdirde bu tür projelerin kitlelerin ufkunu genişlettiği de bir gerçektir.

Yine bu örnekten gidecek olursak; yıllar boyu rastgele yanlış planlarla, yer yer derme çatma yapılmış tüm yapılar, sanayi binaları bölgeden taşınacak, mülkler bu proje ile yeni bir fonksiyon kazanacak ve bölge Anadolu yakası merkezi iş alanı haline gelecektir. İş merkezleri, alışveriş merkezleri, oteller ve nitelikli konut yapıları sayesinde bölge yakın çevresiyle birlikte inanılmaz bir kalkınma yaşayacaktır. Bu noktada mimari konsept olağanüstü önem kazanmaktadır.

Yerel yönetimlere ve mülk sahiplerine büyük görev ve sorumluluk düşüyor
Dönüşüm projelerinde en büyük sorun yerleşik halk, yerel yönetimler ve kamu arasındaki iletişim ve de ortak payda arayışıdır. Doğal olarak çözüm üretilmeden hemen hiç bir yatırımcı bu tür alanlarda çalışmayı ya da yatırım yapmayı düşünmez. O nedenle mutlaka uzlaşma konusunda özel bir birim oluşturulmalı bu tür bir projenin tüm taraflarını tatmin edecek en iyi formüllerin hayata geçmesi için çalışılmalıdır. Çünkü bir tarafta proje tasarım grubu ve plancılar diğer tarafta tedirgin mal sahipleri öte yanda var olanı zaten zor koruyan devlet birimleri… Kısacası dışarıdan bakıldığında içinden çıkılmaz gibi görünen bir durum. Bu noktada yerel yönetimlere ve mülk sahiplerine büyük görev ve sorumluluk düşüyor.

Ayrıca Kartal ve Maltepe gibi dönüşüm projelerinin hayata geçeceği bazı bölgelerde mülk sahipleri birleşerek dernekler kuruyorlar ve projeye sahip çıkıyorlar. Derneklerin bir başka önemi de yatırıcımlar ile mülk sahiplerini buluşturma noktasında sağladığı katkıdır.
Dönüşüm projeleri siyasi baskılardan ve çekişmelerden korunduğu takdirde kentli kimliği kazanma şansını sağlamaktadır
Dönüşüm projeleri siyasi baskılardan ve çekişmelerden korunduğu takdirde kitlelere daha iyi koşullarda yaşama, sosyal imkanlardan daha çok faydalanma, kentli kimliği kazanma şansını sağlamaktadır. Bu kapsamda hayata geçirilen projelerdeki mülkler her zaman en yüksek primleri yapmaktadır. Daha çok ve planlı yeşil alanlar sayesinde hem şehir hem de insanlar nefes almaktadır. Altyapı zaman içinde tümüyle yenilenmekte ulaşım olanakları iyileştirilmekte ve insanca yaşayabilme, iş yapabilme şansı doğmaktadır.
Ayrıca bu tür yatırımlar yüzlerce binlerce insana yeni iş imkanları sağladığından ve yatırımcılara yeni fırsatlar sunduklarından ekonomiye de büyük katkılar sağlamaktadırlar.

3 sene önce metrekaresi 110dan sattığımız bir arsayı 650-750$ dan aşağı bulabilmek mümkün değil!
Yine Kartal dönüşüm projesi örneğinden gidecek olursak 3 sene önce metrekaresi 110dan büyük güçlükle sattığımız bir arsayı bugün metrekaresi 650-750$ dan aşağı bulabilmek mümkün değil… Proje hayata geçmeye başladığında yeni yapılacak gayrimenkullerin fiyatları 3000-3500$/m2 ye kadar çıkacaktır. Bu tür kazanımlar ve değer artışları ancak bu ve bunun gibi çok nitelikli bir mimari konseptin ortaya konduğu alanlarda gerçekleşmektedir.

Özellikle Kartal ve çevresinde gayrimenkul konusunda uzun zamandır yaptığımız çalışmalarda gelecekte olacak güzel şeylerin bütün işaretlerini görmekteyiz. İşin özü gayrimenkul olunca bu işin eğitimini almış ve profesyonel olarak proje geliştirme ve gayrimenkul pazarlama alanında çalışan bizler de ekibimizle birlikte doğru çözümler için her zaman yatırımcılar ve mülk sahiplerinin çözüm ortağı olacağız.